Эскроу-счета: Защита покупателей недвижимости

Одним из значительных страхов, которые испытывают покупатели квартир или заказчики частного строительства, является риск незавершенного строительства. В данной ситуации важным инструментом защиты от финансовых потерь становятся счета эскроу. Поговорим подробнее о том, что это такое и как они работают, основываясь на информации от Администрации г. Нарьян-Мар.

Что такое счет эскроу?

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который предназначен для обеспечения безопасных расчетов между застройщиком и покупателем, а также между заказчиком и подрядчиком, в случае индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Правовой режим счета эскроу устанавливается банком, выступающим в роли эскроу-агента, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и нормативными актами Центрального банка.

Схема покупки квартиры с использованием счета эскроу отличается от ранее существовавшей, когда дольщик вносил деньги на счет девелопера после регистрации договора долевого участия в Росреестре. Переход застройщиков на счета эскроу начался с середины 2019 года. С 1 июля 2019 года, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, такие счета стали обязательными для покупки недвижимости в строящихся объектах. Однако стоит отметить, что стройки, начатые до этой даты, не замораживаются.

Применение эскроу-счетов для ИЖС является добровольным.

Как работает счет эскроу?

Финансовые средства, размещенные дольщиками (или заказчиками в случае ИЖС) на счетах эскроу, становятся доступными для застройщика (или подрядчика) только по завершении строительства. Если застройщик или подрядчик планируют финансировать свою деятельность за счет заемных средств, они могут получить кредит в банке на отдельный счет. Для начала работы застройщику достаточно оформить заявку и заключить договор. Также доступна услуга дистанционного банковского обслуживания для отслеживания статуса документов.

Банковский контроль, осуществляемый в рамках счета эскроу, помогает избежать нецелевого расходования средств, исключить ненужных субподрядчиков и выявить возможные посреднические цели. Кроме того, застройщик обязан предоставлять детальную отчетность о расходовании средств. Если застройщик использует заемные средства, дольщики должны открывать счета эскроу именно в том банке, который предоставил кредит застройщику.

Для использования эскроу в ИЖС требуется заключение трехстороннего договора между заказчиком, банком и подрядчиком.

Ни покупатель, ни застройщик (или подрядчик) не имеют права на получение или использование денег со счета эскроу. Это обеспечивает защиту средств и минимизирует риск потери капитала или неуплаты. Если по какой-либо причине застройщик не завершает строительство, дольщик имеет возможность вернуть свои средства и получить неустойку.

Порядок расчетов по счетам эскроу

Процесс работы со счетом эскроу условно можно разделить на три этапа: открытие, пополнение и закрытие.

Открытие

Покупатель оставляет заявку в банке на открытие счета эскроу;
В банк предоставляются необходимые документы для заключения договора и открытия счета;
После предоставления всех документов и данных заключается трехсторонний договор, и счет открывается.

Пополнение

Деньги на счет эскроу можно внести любым удобным способом: в отделении банка, через интернет-банк или мобильное приложение. Покупатель может использовать как собственные средства, так и ипотечный кредит. В случае одобрения ипотеки банк самостоятельно переведет средства на открытый ранее счет эскроу. При этом для клиента открывается отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты процентов за пользование заемными средствами. Для ипотеки и открытия счета эскроу могут быть выбраны разные банки.

Сумма на счете эскроу автоматически замораживается банком, и ее невозможно будет использовать для других целей.

Закрытие

Перевод денежных средств со счетов эскроу застройщику или подрядчику осуществляется довольно просто. После ввода объекта в эксплуатацию банк автоматически переводит средства со счетов эскроу застройщику, после чего счета закрываются. Таким образом, покупатель (дольщик или заказчик) получает гарантию безопасности своих средств, а застройщик или подрядчик уверенность в получении оплаты.

Продажа через счета эскроу

Счета эскроу можно использовать не только для покупки квартир в новостройках, но и для приобретения недвижимости на вторичном рынке. В этом случае правовой режим счёта регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, а не Федеральным законом № 214-ФЗ. Это является альтернативой открытию обычной банковской ячейки или аккредитива, обеспечивая гарантию транзакции.

Оформление сделки через эскроу аналогично процессу с застройщиком. Использование счета эскроу предполагает наличие прописанных условий для выполнения сделки между продавцом и покупателем, которые предоставляются выбранному банку. Единственное отличие заключается в том, что продавец получает деньги только после предоставления банку документа, подтверждающего переход права собственности (выписка из ЕГРН).

Можно ли забрать деньги со счета эскроу?

Вернуть средства и расторгнуть договор счета эскроу можно в нескольких случаях:

По завершении срока действия договора;
При расторжении договора по соглашению между дольщиком и застройщиком или заказчиком и подрядчиком;
В случае невозможности застройщика или подрядчика достроить объект или заморозки строительства;
При расторжении договора участия в долевом строительстве дольщиком или договора строительного подряда заказчиком по собственной инициативе.

В случае банкротства банка покупатель может получить возмещение по счету эскроу в размере 100% от суммы на счете, но не более 10 млн рублей, так как эти средства страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Средства на счете эскроу страхуются на весь срок: с момента размещения до предоставления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Если банк обанкротится, покупатель и застройщик обязаны открыть новый счет эскроу в другом банке. Выплата возмещения осуществляется АСВ путем перечисления денег на счет дольщика или заказчика в новом банке.

Могут ли приставы арестовать счета эскроу?

Нет, в соответствии с частью 4 статьи 860.8 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлен запрет на арест или списание средств со счета эскроу. На период строительства деньги находятся не у покупателя, но еще и не у строительной компании, и поэтому их невозможно списать. Взыскание средств возможно только после закрытия счета и возврата денег в случае невыполнения сделки.

Аналогичная норма установлена в части 1 статьи 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно которой на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, а также на денежные средства на счете, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара.

В чем выгода использования эскроу?

Основное преимущество счетов эскроу заключается в обеспечении безопасности и гарантии. В отличие от традиционных банковских ячеек или аккредитивов, счета эскроу имеют ряд значительных преимуществ:

Нет необходимости использовать наличные для сделок;
Исключение возможности обмана дольщика;
Возможность оформления ипотеки;
Застройщик гарантированно получает средства после завершения работ;
Покупатель имеет право вернуть средства, если объект не был сдан;
Бесплатное открытие и обслуживание счета;
Средства, находящиеся на счете эскроу, до 10 млн рублей страхуются государством;
Деньги на счете не могут быть взысканы, даже если у владельца есть неуплаченные штрафы или долги.

Какие есть минусы?

Несмотря на все преимущества, важно учитывать и недостатки. Один из них заключается в том, что в случае банкротства банка покупателю будет возвращена только страховая сумма до 10 млн рублей. При наличии на счете больших средств существует риск их потери.

Также нужно помнить, что при покупке квартиры в ипотеку уплаченные до расторжения договора проценты не могут быть возвращены покупателю.

Использование счетов эскроу стало весьма популярным среди участников рынка недвижимости. Сегодня такие счета представляют собой единственный способ минимизировать риски в долевом строительстве и защитить нервы покупателей. Важно осознанно подходить к выбору банка для открытия счета эскроу и внимательно изучать договор, чтобы быть уверенным в безопасности ваших средств.