В России активно проводится работа по актуализации Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Одним из ключевых аспектов этой работы является выявление правообладателей объектов недвижимости, учтённых до введения современного порядка регистрации прав. На сегодняшний день по всей стране можно встретить тысячи объектов, технический учёт которых был проведён до 1 марта 2008 года, или права на которые возникли законно до 31 января 1998 года, но при этом записи о владельцах в современном ЕГРН отсутствуют.
Причины подобной ситуации могут быть разнообразными. Некоторые граждане не оформили наследство или потеряли старые документы, другие не смогли зарегистрировать своё право на недвижимость из-за сложной транспортной доступности, а кто-то просто не осознавал необходимость официального подтверждения ранее возникшего права. Отсутствие записей о правообладателях в ЕГРН создаёт серьёзные риски, такие как ограничения в сделках с имуществом, возможное изъятие земли под государственные нужды или даже признание имущества бесхозяйным, в результате чего оно может перейти в собственность государства или муниципалитета.
По словам заместителя руководителя регионального Управления Росреестра, Алексея Чуракова, «если запись о вашем праве отсутствует в ЕГРН, вы не сможете распорядиться своим имуществом — продать, подарить, обменять, сдать в аренду и т.д. Без записи в ЕГРН о вашем праве сделку просто приостановят». Таким образом, наличие записи о правообладателе объекта недвижимости в ЕГРН становится вопросом защиты прав собственника и безопасности имущества.
Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 518-ФЗ стал важным инструментом для поиска законных хозяев недвижимости и внесения сведений о них в ЕГРН. Процесс выявления правообладателей организован на уровне муниципалитетов, которые наделены полномочиями самостоятельно искать законных владельцев и передавать данные о них для внесения в ЕГРН.
Для установления принадлежности объекта, органы местного самоуправления осуществляют сбор информации, анализируют свои архивы, запрашивают данные у органов внутренних дел, технической инвентаризации, налоговых органов, ЗАГСов, у нотариусов и в других инстанциях. Перед внесением сведений в ЕГРН, муниципалитет обязан проинформировать лицо, которого он выявил как потенциального правообладателя. Если гражданин не является таковым, он имеет право подать возражение.
Как отметила начальник отдела обеспечения ведения и нормализации данных ЕГРН регионального Роскадастра, Ольга Иванова, реализация закона о выявлении не влечёт никаких санкций (штрафов, наказаний) для выявленных правообладателей. Это просто механизм наполнения ЕГРН актуальными данными для защиты имущественных прав.
Под действие закона № 518-ФЗ попадают наследники, имеющие на руках свидетельства о праве на наследство, владельцы участков, у которых право на недвижимость возникло давно и у кого есть документы советского или раннего постсоветского периода (например, акт о предоставлении земли от сельсовета или постановление главы района 1990-х годов), члены гаражных кооперативов и садоводы. Если гараж или дачный дом стоит на кадастровом учёте, но сведения о собственнике в ЕГРН отсутствуют, то закон также распространяется и на собственника.
Важно отметить, что сам по себе факт внесения в ЕГРН сведений о правообладателе не означает автоматической регистрации права собственности. Государственная регистрация права по-прежнему носит заявительный характер — человеку необходимо отдельно подать заявление в Росреестр (через МФЦ или сайт Росреестра), чтобы право было официально закреплено. При этом за регистрацию ранее возникшего права госпошлина не взимается, что является дополнительным стимулом для граждан, не оформивших свои права на имущество.